集中土拍，又要推高房价了吗？

文/端宏斌

这两天有读者留言问对于“集中土拍”怎么看？我的看法很简单，当然是利好房价了。

一说利好房价，肯定会有很多人表示不信，因为这个政策明明就是为了打压房价而设立的，怎么最终变成利好房价了？中国的很多事情就是这么有趣，在我看来，很多所谓的打压房价政策，本身就是利好房价，所以就出现了越调房价越高的怪相。而真正能打压房价的政策，是绝不会出台的。

先来看看最近发生了什么。

杭州在上个周末搞了一次集中土拍，一共57宗地块，总吸金1178亿，超七成地块拍至封顶价+自持，甚至平均自持比例达16%。最高自持地块出自临安，开发商以40%的高自持竞得，刷新了“双限”政策以来杭州的自持纪录。

先来解释一下什么是自持。自持是指开发商不得销售的部分，仅能租赁。本来呢，公开土拍就应该价高者得，但是，拍到后面溢价率实在是太高了，大家都有点害怕，此时为了保持名义上的地价不涨，就开始拼自持，意思是让开发商自愿锁定筹码，这部分筹码由于无法流通，所以必然提高实际地价，但名义地价保持不变。看到这里你当然就明白了，自持的本质就是减少供应量啊，减少供应量，这房价能不涨吗？

此时你可能还会有一个疑问，这么高的自持率，开发商还能赚钱吗？他们的信心从何而来？原因说出来也很简单，为了搞这个集中土拍，杭州此前已经几个月没有拍地，开发商们都憋了一口大气。与此同时房价又大涨，这给了开发商莫大的勇气。事实上，从历史经验来看，手里没有地才是开发商最大的风险，高价拿地确实危险，但总比没有地好多了。

有人问，到底有没有能够降低房价的政策？回答是有的，但绝对不可能出台。原因很简单，只要放弃对实体经济如此变态的支持，那么房价必降。但你觉得这会发生吗？肯定不会嘛。

要搞清楚这个问题，假设你是一个城市管理者，现在给你一座还没开发的城市，城区又小又破，周围是大片农田。农田的价值非常低，一亩地一年能赚个一千块钱就了不得了，你作为这座城市的管理者，如果想要拉动GDP，提高税收收入，必须要把农业地转变性质。于是你决定征地，然后搞一个高新技术开发区。

搞了新区之后，你就要规划土地性质，多少比例是住宅、商业和工业。按理说这三种地是有固定比例的，但你为了追求税收增长，批了超多的工业用地和商业用地，住宅用地批得很少。

为什么你会这么做？理由很简单，工业和商业地能直接拉动GDP，带来税收的增长，可以马上改善你的财务状况，而住宅就做不到这一点。更要命的是，住宅用地还需要各种配套，比如小学、中学、医院、警察局、消防局、博物馆、剧院、公园，这些全部是花钱项目，在你财务状况不佳的情况下，你没钱搞这些东西。

但这里有个问题，如果工业用地批的太多了，产能大增，如何保证你生产出来的商品都能卖掉呢？很简单，只要能大量出口就行。这就是中国过去几十年经济腾飞的秘密，中国人生产出来的东西，美国人靠印钞票就能买去。

很快问题出来了，你搞了那么多工业区，修了那么多厂，可员工需要有房子住，因为员工是人，他需要结婚生娃，他想要过高品质的生活，他不能一辈子住在职工宿舍里。过多的人口和过少的住宅用地，两者产生了矛盾，按照简单的供求关系，房价必定飙涨。

房价飙涨最初并不是政府的目的，而是他追求税收增长的必然结果，因为他批了太多工业商业用地，批了太少的住宅用地，那么多工厂和公司，员工赚了钱必定想要提升生活品质，当他买房的时候发现，太多人抢太少的房，注定有人买不起，于是房价只能涨。

计划经济是怎么解决供应短缺的？答案是排队。

市场经济是怎么解决供应短缺的？答案是涨价。

疯狂涨价的原因只有一个，那就是供应严重不足。

此时地方政府忽然发现，原来卖地是更好的收入方式，一旦他发现了这个秘密，他就更加不急于增加住宅用地了，反而是带着节奏的慢慢卖，人为导致土地价格飙涨。土地价格涨了，必然会传导到房价，房价涨了，又会带动土地价格上涨，土地财政被地方政府玩得越来越溜。

很多人搞不懂为什么房价怎么压都压不住，股市怎么托都托不起来。但其实你只要搞懂了供求关系，一切都豁然开朗了。

股市托不起来的原因是，上头一直想方设法的增加供应量，比如，拼命发IPO，发可转债，虽然他口头上一直说要维稳，但事实上他做的一直是在增加供应。

房价压不下去的原因是，政府虽然口头上一直说要打压房价，但他把用地指标卡的死死的，本来为了保证耕地面积，建设用地就很少，他又把大量建设用地拿去搞工业和商业了，留给住宅的更少。本来就少的住宅用地，你还只能从他手里买，因为从别人手里买就是小产权房。

为了打压楼市，出台了那么多政策，比如限购、限售、限贷、集中土拍，还有一直像鬼故事一样反复讲的房产税，这么多政策，在我看来都是忽悠你，因为这些政策并不增加住宅用地的供给。

唯一能真正降房价的政策，就是大量供应住宅用地，而这是他永远不可能做的。你要记住：凡是不能增加供给的楼市打压政策，都是耍流氓。

中国经济最大的问题就是失衡。工业用地比例高了，压制住宅用地，就必定导致房价飙升，房价涨必定压制消费，国人买不起自己生产的商品，就只能靠出口消耗过剩产能。你要想拉动内需，那么必须压住房价，要想压房价，就必须要增加住宅用地面积，同时减少工业用地。

中国早就已经成为了世界工厂，在这种情况下，中国完全可以提高价格减少出口，空下来的大片土地都可以用来盖住宅，让洋人多花点钱买中国商品难道不好吗？反正他们的钱也都是随便印出来的。这样一来，节省下来的资源就可以为中国人服务了。

一个问题如果始终无法解决，那你必须要思考一下，是不是自己的思路就是错的，房价问题解决不了，恰恰是因为我们过于支持实体经济了，只要你减少对所谓实体经济的支持，房价立马就不是问题了。等到你不再那么支持实体经济，美国疯狂的印钞票就必定会变成超级通胀，到时候顺带连美国问题都解决了。

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